За последние 20 лет, за счёт роста посёлка Юбилейный и образования новых микрорайонов в Солнечном, Саратов значительно «вытянулся» в северо-восточном и северном направлениях. Наблюдается и уплотнение городского пространства. Это вызвано, в первую очередь, непродуманной градостроительной политикой в части точечной застройки и отсутствия программы разгрузки транспортной инфраструктуры, а также наличия территориальных «тормозов», самые крупные из которых – аэропорт и поля НИИСХ «Юго-Восток». Когда-то два этих объекта находились на окраине Саратова, но, по мере расширения города, к концу прошлого века оказались недалеко от центра. Если будущее аэропорта более-менее понятно, то перспективы земель сельхозназначения внутри мегаполиса не совсем ясны. На протяжении последнего десятилетия власти то и дело заявляют об их освоении, но либо встречают непонимание со стороны владельца земель (им является Россельхозакадемия, вошедшая ныне в состав объединённой РАН), либо сами выстраивают некую линию, «благодаря» которой ни о какой гармоничной, комплексной и отвечающей интересам жителей города застройке не может быть и речи. Своя позиция и у «строительного лобби», заинтересованного в данном участке, который достаточно закатать в асфальт и превратить в каменные джунгли.
Попробуем выяснить, какова судьба полей НИИСХ «Юго-Восток» и что ждёт этот огромный кусок городской территории.
Заложники предвыборного популизма
В 2007 году, когда действующий генплан Саратова только готовился, занимающий тогда пост главного архитектора города Владимир Вирич в интервью «ОМ» сказал, что ещё с советских времён земли сельхозназначения были для градостроителей «камнем преткновения». «Город всегда пытался их освоить, но безуспешно. И только сегодня снова ставится вопрос об изъятии части этих территорий под дальнейшее развитие жилого района Солнечный в целях реализации приоритетного национального проекта», — отметил г-н Вирич.
Действительно, в нынешнем генплане данная территория относится к зонам Ж-1, ОД-2 и ПТ-1 (соответственно — зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки, зона многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания и территории, планируемые для нового строительства). Несколько лет назад Россельхозакадемия уступила часть этого участка Фонду содействия развитию жилищного строительства, и в настоящий момент там активно строится микрорайон Солнечный-2.
А вот другая огромная площадь полей НИИСХ «Юго-Восток», находящаяся внутри Саратова в пределах улиц Плодородная, Техническая, Тулайкова и Шехурдина на востоке и юге, а также ипподрома и долины речки 1-я Гусёлка на западе и севере, обозначена в генплане как СХ-1 — зона сельскохозяйственных угодий. В разные годы от полей «отрезали» сравнительно небольшие куски под жилую застройку, которую если и можно назвать комплексной, то с очень большими оговорками. Речь идёт об участках в районе улиц Плодородная и Техническая, а также северо-восточнее ипподрома. Часть этих земель уже застроена, часть только готовится к урбанизации.
По словам председателя гильдии застройщиков ТПП Саратовской области Бориса Чернодеда, об участках в этом районе говорят лет десять: «Федеральные земли простаивали. Думаю, сейчас вполне реально строить там жилье эконом-класса. Удешевление будет за счет того, что земля «чистая», никого не надо расселять. Желающих среди застройщиков будет много».
В ноябре 2011 года Владимир Путин поручил Фонду содействия развитию жилищного строительства и Российской академии сельскохозяйственных наук выделить земельный участок НИИСХ «Юго-Восток» под строительство кооперативного жилья работникам социальной сферы и профессорско-преподавательскому составу вузов Саратова.
Эту новость в преддверии предстоящих федеральных выборов активно комментировали видные и не очень единороссы и чиновники. К примеру, вот что заявил 3 ноября 2011 года Вячеслав Володин:
«Если землю для таких кооперативов выделяет бесплатно федеральный центр, то коммуникации должны быть подведены за счет регионального бюджета, а благоустройство территорий берет на себя местная власть. Это даст возможность снизить стоимость жилья, сделать его доступным для работников бюджетной сферы, преподавателей вузов, молодых специалистов.
В октябре мы провели встречу с ректорским сообществом, руководителями обкомов профсоюзов работников образования, здравоохранения, культуры Саратовской области, руководителями социальной сферы Саратова, Балаково, Балашова, Вольска. Обсудили вопросы реализации на территории области этого проекта. По мнению руководителя рабочей группы, созданной в рамках фракции «Единая Россия» Саратовской областной думы, если будет выделена земля и подведены коммуникации, сделано благоустройство, стоимость жилья можно снизить до 16-17 тысяч рублей за квадратный метр.
Своей земли у соцучреждений нет. Нет ее, как правило, и у вузов, за исключением Саратовского госуниверситета. А если какие-то участки и имеются, они неудобны, расположены на окраинах города.
Откровенно говоря, пустующей городской земли в Саратове вообще немного, в том числе и потому, что многие свободные участки были в прежние годы разбазарены. Мы всегда критиковали действия как бывших городских, так и региональных властей за нерачительное использование земли.
Но даже в таких непростых условиях нам сегодня нужно действовать и решать проблемы людей. В связи с этим мы обратились вместе с депутатами Госдумы от «Единой России» к Владимиру Путину с просьбой рассмотреть вопрос о выделении земельного участка из федеральной собственности. Речь шла об участке НИИ «Юго-Восток», площадью около 50 га, который до сих пор числился как земля сельскохозяйственного назначения и расположен почти в центре Саратова, рядом с улицей Шехурдина, на границе Кировского и Ленинского районов.
Владимир Владимирович решение принял. Теперь необходимо, чтобы представители органов власти как Саратовской области, так и города Саратова включились и приняли самое активное участие в реализации этого проекта — от разработки до непосредственного строительства.
Выделенный земельный участок огромный. Его площади позволят решить вопрос доступного жилья для большого количества нуждающихся людей. Скорее всего, можно будет закрыть всю очередь работников соцсферы. Однако весь проект должен быть тщательно проработан. У жителей будущего микрорайона должна быть вся необходимая инфраструктура: школа, детский сад, магазины».
Однако ни школ с детскими садами и магазинами, ни, собственно, самого нового микрорайона нет и в помине. Выборы прошли, и в следующий раз о сельхозземлях на территории Саратова вспомнили уже через год – на заседании постоянной комиссии гордумы по градостроительству, ЖКХ, архитектуре и земельным ресурсам, где было заявлено, что на землях НИИСХ «Юго-Восток» будут строиться ЖСК работников муниципального здравоохранения, образования и культуры. Тут же получат новое жилье многодетные семьи.
Как никогда близко к провалу…
К жилью для многодетных мы вернёмся чуть позже, а вот что касается бюджетников, стоит вспомнить про провалившийся с треском проект «Учительский дом», с помпой презентованный и суливший работникам образования решение жилищного вопроса раз и навсегда.
После заявления Вячеслава Володина региональные власти принялись имитировать бурную деятельность. В ноябре 2011 года депутаты облдумы решили выделить на проект 92,8 млн рублей. Валерий Радаев, тогдашний спикер регионального парламента, с гордостью сообщил: «Проект партии «Учительский дом» вызвал большой интерес у педагогов региона. Желание вступить в жилищно-строительный кооператив уже изъявили 2 тыс. чел. […] Думаю, уже скоро можно будет начать строительство. Сейчас депутаты облдумы прорабатывают необходимую нормативную базу. Реготделение партии берет проект на особый контроль. И он станет одним из приоритетных в нашей работе».
К маю выяснилось, что граждане в обещания властей не поверили. Главный архитектор Саратовской области Марина Лобанова проинформировала: по состоянию на конец мая в списках желающих значатся примерно 240 человек, но фактически вступили в уже созданный ЖСК только 45 граждан. Этого, естественно, недостаточно, чтобы сформировать и направить заявку в Фонд РЖС.
Специалисты, собравшиеся на совещание, специально созванное по случаю провала партийного проекта, отмечали, что люди хотят вступить в кооператив, но опасаются брать ипотечные кредиты. Официальный представитель ЖСК «Учительский дом» Дмитрий Ланда рассказал о результатах анкетирования, согласно которым граждане считают предлагаемые банками условия по ипотеке трудновыполнимыми. Кроме того, люди сомневаются, что цена квадратного метра не вырастет в ходе строительства. Глава думского комитета по вопросам жилищной, строительной и коммунальной политики Алексей Сергеев заверил, что совещался с потенциальными застройщиками, и они огласили предварительные предложения по стоимости 1 кв. м — от 20 до 25 тыс. рублей. Напомним, в 2011 году Вячеслав Володин обещал, что квадрат будет стоить в размере 16-17 тысяч — чем не повод для неверия?
Замглавы горадминистрации Ирина Колесникова на заседании комиссии саратовской гордумы по местному самоуправлению, в свою очередь, отметила, что в проекте «Учительский дом» изначально намеревались участвовать свыше 800 человек. Волна отказов была вызвана недостатком у бюджетников средств на внесение взноса в размере 30% и нежеланием банков выдавать кредиты малообеспеченным преподавателям и медикам. В итоге, по состоянию на 5 июня в ЖСК готовы были вступить 12 человек, но документы приняты от девяти.
Чиновники популистский пыл умерили и разъяснили, что данный проект — не что иное, как разновидность долевого строительства. Примерно так говорила министр образования области Марина Епифанова: «Изначально многие педагоги поняли, что это будет буквально бесплатное жилье. Или, условно говоря, оно будет не бесплатным, но до такой степени дешевым, что это и повлекло желание многих вступить в кооператив. В настоящий момент мы должны четко понимать, что удешевление жилья реально будет, потому что и земля будет отдаваться под дом бесплатно, и коммуникации будут подводиться за счет муниципального бюджета. Но это все будет по итогам сдачи данного жилья, то есть сейчас каждый педагог, желающий вступить в этот проект, должен заплатить точно такую же сумму, как в обычном кооперативе».
«Учительский дом» некогда курировала госдеп Ольга Баталина, но, видимо, была настолько занята духовными скрепами, что руки до него не доходили. В итоге, в июле 2013 года партия поручила кооператив бюджетников более компетентному в вопросах жилищной политики Александру Стрелюхину. В конце июля в СМИ появились сообщения регионального минстроя, что ЖСК «Учительский дом» получил проект договора о передаче в безвозмездное пользование земельного участка в Ленинском районе. Кроме этого, подготовлен проект ипотечного кредитования работников бюджетной сферы с льготными процентными ставками. Но стоит ли надеяться, что после этого в кооператив потянутся бюджетники и не окажется ли в итоге, что из-за недостатка средств мы получим очередной долгострой, обманутых ростом цен и красивыми обещаниями дольщиков и прочие атрибуты социальной напряжённости?
Государственно-частная конкуренция
Как мы уже говорили, на землях НИИСХ «Юго-Восток» планировалось строительство жилья и для других категорий граждан. В конце 2012 года городские власти направили в адрес губернатора обращение с предложением передать в муниципальную собственность земельный участок полей площадью в 200 га для дальнейшего выделения земель многодетным семьям для индивидуального строительства. Однако в феврале этого года председатель комитета по управлению имуществом администрации Саратова Ирина Нарышкина заявила, что ответ от губернатора (на тот момент) еще не получен. В августе глава комитета по градостроительной политике, архитектуре и капстроительству Александр Кискин, сообщая газете «Саратовская панорама» о планах городских властей по предоставлению земельных участков для многодетных, про территорию НИИСХ «Юго-Восток» не упоминал, зато отметил, что территория под строительство индивидуального жилья для данной категории граждан распланирована в Заводском районе.
Меж тем педалировать тему жилья для многодетных на территории земель сельхозназначения не перестали. 30 июля на пресс-конференции об этом говорил министр строительства и ЖКХ области Дмитрий Тепин: «Президент дал указание: федеральные земли, которые находятся в неэффективном использовании, передать под жилую застройку. Нецелесообразно в центральных районах города заниматься такой деятельностью, какой занималось НИИ «Юго-Восток»: для этого можно выбрать участки где-нибудь в Саратовском районе. Первые аукционы по этим землям прошли четыре года назад. По участкам у ипподрома отыграно два аукциона на общую площадь 20 гектаров. В этом же месте будет сектор для жилья многодетным семьям».
Речь идёт об аукционах, которые 28 июня провёл Фонд содействия развитию жилищного строительства. Победителем стало КПСО «Государственное жилищное строительство», его учредитель – региональное министерство строительства и ЖКХ. В торгах также участвовали ЗАО «Саратовоблжилстрой» и ООО ПСК «Базис-строй», что, естественно, сказалось на увеличении цены на право заключения договора аренды, цена которого выросла от 2 до 25 млн рублей. Помимо этого, победитель конкурса должен заплатить порядка 40 миллионов рублей за выкуп земли.
Представители частных компаний-застройщиков подсчитали, что стоимость квартир в будущих домах превысит среднерыночную цену эконом-класса, что не позволяет говорить о решении жилищного вопроса для нуждающихся категорий. Но зампред облправительства Сергей Канчер прокомментировал, что государство в лице КПСО «Госжилстрой» «выступает гарантом, что это не скажется на росте цены квадратного метра для потенциальных покупателей, она не будет «значительно выше среднерыночной цены жилья экономического класса». Правительство области крайне заинтересовано в социальной направленности комплексного освоения данных земельных участков в рамках государственно-частного партнерства. Так как заказчиком строительства будет выступать «Госжилстрой», застройка будет строго и четко производиться в интересах области. Нами будет сформирован госзаказ на ассортимент квартир для реализации социальных жилищных программ, то есть для переселения граждан из аварийного жилья, предоставления квартир детям-сиротам».
Похоже, в условиях ужесточающейся «государственно-частной конкуренции» лукавят как одни, так и другие. Для строительного бизнеса участие в социальных проектах — дело рискованное. Соответственно, застройщики без особого энтузиазма участвуют в проектах по строительству жилья для переселенцев и сирот, понимая, что государственные расходы на данные нужды сокращаются. В этой связи весьма показательна реплика председателя правления ассоциации «Союз застройщиков» Якова Стрельцина на проходившем 30 августа градостроительном совете: «Инвестор, вкладывая в рискованный проект, хочет получить вдвойне».
В слова Сергея Канчера про «застройку в интересах области» верится с трудом: областная дума в сентябре приняла решение снять 250 миллионов со статьи губернской казны «Переселение граждан из аварийного жилья». О проблемах сирот свидетельствует пикет воспитанника балашовского детдома Алексея Сивкова у Белого дома в Москве: даже кампания солидарности детей-сирот и гражданских активистов не заставила чиновников обратить внимание на эту категорию граждан…
Наиболее прогрессивным вариантом было бы комплексное строительство за бюджетные средства государственного и муниципального жилья, предоставляемого гражданам в социальный найм. Но мы прекрасно понимаем, что и государство (не говоря про частных застройщиков) не заинтересовано инвестировать огромные средства в улучшение благосостояния рядовых граждан. Социальное жильё — штука мало- и долгоокупаемая, да и расходы федерального бюджета на ЖКХ в ближайшие годы планируют существенно урезать.
«Особо охраняемое» варварство
Как и вопросы застройки территории НИИСХ «Юго-Восток», довольно много дискуссий может вызвать вопрос грамотной организации застраиваемых территорий. «Речь о необходимости передачи земель НИИСХ «Юго-Восток» под жилищное строительство ведётся уже довольно давно. Единственное, о чем хотелось бы сказать, так это о необходимости в процессе новой эксплуатации земель сохранения их значительной части как зелёной зоны. Очень не хочется, чтобы весь этот участок полностью закатали в асфальт и использовали чисто под жилой фонд. Если при застройке участка будет применена идеология зелёного градоэкологического каркаса, всё будет замечательно», — считает заведующий кафедрой дизайна архитектурной среды строительно-архитектурно-дорожного института СГТУ им. Ю.А. Гагарина Виталий Кудрявцев.
Недавно министр строительства и ЖКХ области Дмитрий Тепин сообщил, что на бывших землях НИИ может появиться парк. При грамотной застройке этой территории организовать зелёные зоны не составит труда, поскольку здесь имеются лесополосы и посадки в долине реки 1-я Гусёлка.
Но, судя по всему, освоение данного участка будет происходить «как всегда». Недавно блогер Денис Жабкин опубликовал фотографии межевых знаков Фонда содействия развитию жилищного строительства на полях «Юго-Востока»: линия между ними рассекает зелёную зону на часть под застройку и оставшуюся территорию. «Получается, что снова вырубят деревья. В то время как у нас негде делать новые парки и скверы, а по нормам озеленения наш город находится далеко за нормативами (даже с учётом территории Кумысной поляны), планомерно уничтожаются все оставшиеся в городе зелёные участки», — сетует блогер.
Не повезло и дендрарию НИИСХ «Юго-Восток», являющемуся особо охраняемым природным объектом.
Вот что написано о нём на сайте «Особо охраняемые территории Саратовской области»:
«Краткое описание. Дендрарий был организован в 1949 г. при лаборатории агрометеорологии и полезащитных лесных полос института зернового хозяйства. Основная цель — подбор деревьев и кустарников для полезащитных лесных полос, широкое создание которых предусматривалось «Сталинским планом преобразования природы». Основная заслуга в создании дендрария принадлежит старшему научному сотруднику Николаю Ивановичу Ивченко.
Дендрарий построен по регулярному типу планировки: сетью дорог и дорожек разделяется на прямоугольные кварталы. Растения на участках внутри кварталов расположены с учетом биоэкологических особенностей и декоративных качеств. В настоящее время в дендрарии собрана уникальная коллекция растений. За период существования дендрария было испытано около 4 000 таксонов, полученных из 73 географических пунктов. Коллекционный фонд включает 685 таксонов 603 видов деревьев, кустарников и лиан, относящихся к 45 семействам 136 родовых комплексов из различных флористических зон и районов мира. Основу коллекции составляют лиственные растения — 91%, хвойные — 9%. Деревья составляют 51% коллекции, кустарники — 47, лианы — 2. В экспозиции произрастают 36 видов редких и исчезающих растений, занесенных в Красные книги страны.
В 1982 г. решением Саратовского облисполкома дендрарий был объявлен памятником природы местного значения. В 1997 г. этот статус подтвержден.
В 1973 г. дендрарий включен в совет ботанических садов России при РАН. В настоящее время дендрарий имеет членство в международном совете ботанических садов.
Особо охраняемые объекты: коллекция растений-интродуцентов.
Режим охраны.
Запрещены сплошные рубки, кроме рубок ухода, повреждение древостоя и подроста, организация свалок, несанкционированный доступ на территорию дендрария и сбор растений-интродуцентов и их частей; иные виды хозяйственной деятельности и природопользования, препятствующие сохранению, восстановлению и воспроизводству природных комплексов и их компонентов».
Территория дендрария ранее обозначалась на генплане Саратова как Р-3 — зона городских лесов, лесопарков, питомников. Но после проведения общественных слушаний в 2012 году в карту градостроительного зонирования Саратова было внесено более 100 правок, после чего эти корректировки утвердила городская дума. На публичных слушаниях в прошлом году вопрос об изменении статуса дендрария не поднимался вообще, однако, как отмечает Денис Жабкин, в обновлённой карте градостроительного зонирования уникальное учреждение «внезапно» «слилось» с прилегающими к нему полями и стало обозначаться как СХ-1.
«Чем грозит этот перевод? Ну, во-первых, в зоне СХ-1 разрешена застройка 1-3-этажными домами (плотность до 10%). Во-вторых, зону СХ-1 легче будет перевести в любую другую зону в следующий раз», — объясняет Денис Жабкин.
28 января Волжский районный суд отменил пункт 1.56 Правил благоустройства и застройки Саратова, в котором содержались изменения карты территориального зонирования, включая 118 поправок (в том числе и изменение статуса дендрария), не прошедших публичные слушания, как того требует Градостроительный кодекс. Данное решение подразумевало проведение новых слушаний, к которым стали готовиться в городской администрации. Однако в июне областной суд удовлетворил жалобу городского комитета по архитектуре и градостроительству и отменил прежнее решение. То есть фактически признал в том числе и «понижение» статуса дендрария как особо охраняемого объекта.
«Необходимость выноса земель сельхозназначения за пределы Саратова назрела уже давно, и этот вопрос почти ни у кого не вызывает сомнений из-за дефицита неурбанизированных территорий в городской черте. Однако освоение пространства полей НИИСХ «Юго-Восток» должно вестись с учётом сложившегося зонирования данной территории, без варварского «стирания» зелёных зон, в том числе и таких уникальных, как дендрарий. Впрочем, большинство современных застройщиков привыкли действовать, как слон в посудной лавке, на любой территории — как в «плотном» историческом центре, так и на новых территориях», — сокрушается архитектор Дмитрий Ханбиков.
Дело не одного года
Естественно, перенос селекционных полей должен решаться совместно с учёными-аграриями с учётом их мнения. По большому счёту, это столкновение интересов науки и города. Сотрудники НИИСХ «Юго-Восток» воспринимают планы по освоению опытных полей как покушение на многолетнюю деятельность научного учреждения. В интервью «Газете Наша версия» замдиректора института Рим Сайфуллин так и заявил: «У нас сейчас занесен топор над нашим хлебным полем, от которого мы едим три раза в день. И говорят, что оно тоже вроде бы никому не нужно и можно всё застроить... Это в Москве государственные деятели решают, в ведении которых эти земли находятся. И ещё представители фонда РЖС. Пока неизвестно, одобряет это наш учредитель — Россельхозакадемия — или нет. Она, конечно, должна отстаивать интересы института, но и свои тоже. Нам нужна ежедневная работа, чтобы зарплату получать, чтобы решать проблемы народа. И не всё это, я так полагаю, надо строителям. Думаю, что строительное лобби все наши потуги перешибет. Они подводят базу, что земли якобы неэффективно используются. И их в итоге изымут, невзирая на все наши возражения. Ежегодно семена с наших полей засеваются на многих миллионах гектаров по всей России, не говоря уже о Саратовской области. Тем не менее, наши аргументы не имеют для высоких чинов никакого значения».
Как рассказывает директор НИИСХ «Юго-Восток» Александр Прянишников, на протяжении последних пяти лет учреждение неоднократно поднимало вопрос о компенсации изъятых и планируемых под застройку участков площадями за пределами областного центра. В начале этого года НИИ выделили участок в районе села Константиновка Саратовского района площадью 3,3 тыс. гектаров. Но ясно, что этого мало. Обустройство научных площадей, занимающих тысячи гектаров, создание научно-технической базы из стационарных объектов (лаборатории, хранилища, научные центры etc) требуют огромных финансовых вливаний, в реальность которых саратовские селекционеры верят неохотно.
«Перевод научно-производственной базы института за пределы Саратова — дело не одного года. Чтобы восстановить селекционный стационар, нам потребуется 3-5 лет. Полностью заложить новые технологические стационары можно будет в течение 10 лет. Надеюсь, что земельный вопрос будет решаться с учетом названных сроков и реальных финансовых возможностей воссоздания научно-производственной базы НИИСХ «Юго-Восток» за пределами Саратова», — сказал в одном из интервью г-н Прянишников.
В настоящий момент процесс изъятия земель у института со стороны фонда РЖС приостановлен. Хотелось бы надеяться, что научное и архитектурно-градостроительное сообщества найдут общий язык, и за пределами Саратова появится обновлённый наукоград, а в самом городе возведут грамотно спланированный и благоустроенный микрорайон с зелёными зонами и работающей транспортной инфраструктурой. Надежда, как говорится, умирает последней…
Подпишись на наш Telegram-канал. В нем мы публикуем главное из жизни Саратова и области с комментариями
Теги:
