В соответствии с главой 34-й Гражданского Кодекса РФ под арендой (от лат. arrendare - отдавать внаем) понимается предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату. Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст.606 ГК РФ. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры). Стороны по договору - арендодатель и арендатор. Арендодатель - собственник объекта недвижимости или его уполномоченный. В качестве арендодателя может выступать также и субъект, взявший недвижимое имущество в аренду (тогда речь идет о субаренде).
Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В соответствии со ст.608 ГК РФ в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. Хотя ГК РФ не содержит положений, определяющих как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления. В силу закона правом сдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника. Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся казенные предприятия и учреждения, могут выступать в качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника этого имущества.
Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним (на праве оперативного управления) имущество, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.
Исчерпывающий перечень видов аренды, содержится в главе 34 ГК РФ. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить следующие виды:
- аренду зданий и сооружений;
- аренду предприятий;
Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий. ГК РФ не дает исчерпывающего перечня условий, являющихся существенными при заключении договоров. Существенными являются условия о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.
Перед заключением сделки арендодатель и арендатор должны представить друг другу свои правоустанавливающие документы.
Арендатору необходимо представить все правоустанавливающие документы подтверждающие, что арендодатель имеет полное право на заключение договора аренды, что он является собственником данного помещения или может сдавать его в субаренду.
Он также должен предоставить арендатору свидетельство на право собственности или на право аренды, а также документы БТИ: технический или кадастровый паспорт, в котором есть экспликация или поэтажный план, на котором отмечено помещение, предоставляемое в аренду. Кроме этого, от него потребуется предъявить договор купли-продажи или первичный договор аренды, заключенный с собственником данного помещения.
Если арендодатель – юридическое лицо, он также должен представить выписку из ЕГРП, а если физическое - паспорт. В том случае, когда арендатор или арендодатель являются юридическими лицами, они должны предъявить друг другу учредительные документы, а если они действуют от имени организации – нотариально заверенные доверенности на право совершения подобных сделок.
Перед заключением сделки арендодатель обязан арендатору приложить в обязательном порядке к договору аренды следующие документы:
1. От Собственника (арендодателя):
- свидетельство о праве собственности на Объект - документы БТИ (экспликация, поэтажный план, выписка из техпаспорта БТИ по форме 1А)
- правоустанавливающие документы на Объект (договора купли-продажи и т.д.)
- выписку (на текущую дату) из ЕГРП
- в случае наличия каких-либо ограничений и обременений (договора аренды, залога и т.п.) желательно запросить копии документов, на основании которых установлены обременения
2. Арендодатель и Арендатор предоставляют друг другу:
- копии учредительных документов юридического лица (ИНН, ОГРН, Устав, учредительный договор);
- документы, подтверждающие полномочия лиц, ведущих переговоры и подписывающих договор аренды;
Кроме указанных документов, попросите правоустанавливающие документы на землю: свидетельство право собственности и к нему документ-основание, договор аренды земли (если она городская), кадастровый план участка, внимательно изучите целевое использование и ограничения и прочее.
Запомните, в случае заключения договора аренды физическими лицами данная стадия не должна ограничиваться предоставлением только документа, удостоверяющего личность (паспорт).
Настоятельно рекомендую для чистоты сделки проверить по номеру ОГРН и ИНН собственно самого арендодателя, по номеру свидетельства из ЕГРП по кадастровому номеру на специализированном сайте данные по нежилому объекту информацию и отзывы на форумах о собственнике, управляющей компании и вообще фактической выручке в данном месте и проходимости покупателей. Возможно какое-то время стоит выборочно походить и понаблюдать, после чего принять решение: а стоит ли вообще в эту аренду ввязываться.
Заключение договора аренды лицом, которое не вправе выступать арендодателем, является основанием для признания договора недействительным, а полученные этим лицом денежные средства – незаконным обогащением и подлежащим возврату по праву и закону.
Саратовский регион в правовом плане несколько специфичен и при рассмотрении судами действующей в регионе практики предоставления нежилых помещений в аренду (временное пользование) по нерегистрируемому в ЕГРП (на 11 месяцев) договору аренды решения могут трактоваться с учетом специальных статусом собственников этих самых нежилых помещений, принадлежности собственников к структурам законодательной, исполнительной или судебной властей. Ну а как быть, если по закону государственным чиновникам и гражданам со спецстатусом ограничиваются возможности получения дополнительного дохода? А у них же семьи, дети и иные родственники. Да и не проживешь порой на заработную плату гражданина со спецстатусом – сложностей много. Вот и приходится изучать досконально законодательство, нанимать адвокатов, тоже со спецстатусом, а если времени и возможностей на первое не находится – тогда можно с коллегами на региональном уровне «посоветоваться» об оптимизации и эффективности реализации своих намеченных финансовых планов в части получения доходов по, на первый взгляд, несложному арендному бизнесу.
Рассмотрим пример из саратовской арбитражной практики 2010-2015 года по спорам в части договоров аренды, где собственником помещения является совсем не участник договорных правоотношений с арендатором и стороной заключения сделки по аренде нежилого помещения, а гражданин со спецстатусом.
15 марта 2010 года был заключен договор аренды нежилого помещения №ОД02-0203/С, согласно которому Индивидуальный предприниматель Сухова, именуемая в дальнейшем «Арендодатель», действующий по собственному волеизъявлению от себя лично с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель Ларина, именуемая в дальнейшем «Арендатор» действующий по собственному волеизъявлению от себя лично с другой стороны, совместно именуемые « Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
П.2.1. На условиях настоящего договора «Арендодатель» обязуется передать, а «Арендатор» принять за плату во временное владение и пользование Помещение общей площадью 32,00 кв.м, находящихся на втором этаже Торгового комплекса Каприз, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Валовая, д. 6/14.
Собственником вышеуказанного помещения является не ИП Сухова, а депутат Саратовской областной думы Курилов, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Соответственно сдавать вышеуказанное помещение в аренду Сухова не имела права. Кроме того, как видно из свидетельства о государственной регистрации права адрес места нахождения арендуемого нежилого помещения: г. Саратов, ул. Валовая, д. 6., что также не соответствует заключенному договору аренды.
Вышеуказанные обстоятельства стали известны Истцу после проведения инвентаризации произведенных ею платежей ИП Лариной, проведения финансовой аудита и инвентаризации расчетных документов, правовой экспертизы полученных документов из государственных органов и МФЦ.
В нашем примере ИП Сухова никогда не являлась и является собственником нежилого объекта (торгового комплекса Каприз) по адресу город Саратов, ул. Валовая дом 6., и соответственно не имеет права сдавать этот объект и какие-либо помещения в данном объекте от своего имени и своего лица (только по договору субаренды).
Сдаваемые помещения по договору аренды ИП Сухова располагались согласно договору по адресу город Саратов, улица Валовая д. 6/14. Данного объекта согласно данным из ЕГРП – вообще не существует. Помещение, которое ИП Сухова якобы сдавала ИП Лариной по договору аренды находилось фактически по адресу город Саратов ул. Валовая дом 6, которое было зарегистрировано только 29 июля 2010 года (то есть спустя 5 месяцев после заключенного ИП Сухова договора аренды от своего имени, в то время как истинным собственником помещения, как было отмечено выше являлся и является указанный выше областной депутат Курилов).
Кроме того, собственник помещения – являясь гражданином со статусом депутата областной думы, по сути, не имеет права сдавать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество (и коммерческие объекты) и заниматься коммерческой деятельностью, кроме тех случаев, когда он привлекает для этих целей управляющие компании.
В нашем примере все гораздо сложнее. А именно депутат Курилов (арендодатель) сдает в торговом комплексе Каприз (4 этажа) – по договору аренды на 11 месяцев Индивидуальному предпринимателю Суховой (арендатору) нежилые помещения на четвертом этаже ТК Каприз. То есть если арендатор будет сдавать помещения на 4 этаже ТК Каприз помещения в аренду, то сделать она сможет это юридически только по договору субаренды и в гражданско-правовом договоре с иным лицом ее статус будет определен как «Арендатор», договор будет называется «договор субаренды», а вот иное (третье лицо), которое будет арендовать у нее часть помещений на 4 этаже ТК Каприз будет по договору субаренды определено как «субарендатор».
Арбитражная практика договоров аренды с участием собственника - областного депутата свидетельствует о том, что Гражданский кодекс РФ (и Налоговый кодекс РФ как следствие тоже) может трактоваться в саратовском примере иначе.
Предприниматель Сухова, арендующая 4-й этаж в нежилом объекте ТК Каприз, и выступающая арендатором по договору аренды помещений по адресу: Саратов, ул. Валовая, дом 6 с 30.07.2010 г с Куриловым (арендодатель), вдруг по какой-то неведомой причине за 5 месяцев до этого с 15.03.2010 года в другом договоре аренды на нежилые помещения 32 кв м на 2 этаже ТК Каприз вдруг выступает по договору аренды арендодателем этого же комплекса по адресу Саратов ул. Валовая д. 6/14 (который к слову сказать согласно выписки из ЕГРИП по данному адресу не существует, а регистрация объекта по адресу Саратов улица Валовая д 6 – фактически в ЕГРИП зафиксирована за 1 день до аренды с Куриловым – то есть 29.07.2010г).
Еще интереснее дело обстоит с собственно эксплуатационной или управляющей одноименной компанией ООО «Каприз», которая почему то вообще не имеет:
- договора с арендатором ИП Суховой;
- договора с собственником нежилого коммерческого объекта – депутата Курилова;
- а имея несколько договоров с ИП Лариной на услуги уборки, взыскания коммунальных платежей и ОПЭКС, лифт, охрану, рекламу - не имеет при этом разрешительных документов на эти виды услуг (нет ОКВЭД, лицензии, тарифы ЖКХ), а в последующем, увеличивая существенно сумму договора незаконного аренды нежилого помещения, представляет ИП Лариной первичные регистры синтетического и аналитического учета, которые по сути не заполнены, не бьются по цифрам, назначениям и самое главное – не подтверждены предприятиями-поставщиками услуг и энергоносителей.
Подобные правовые и финансовые коллизии возможны только при попустительстве надзорных органов, предприятий ЖКХ и при наличии в данной арендной схеме участников со статусом спецсубъекта.
В данной статье я коснулась лишь правовых аспектов договоров аренды в Саратове. При этом я не рассмотрела особенности налогового учета по данным участникам и предметам правоотношений, без определения налоговой базы по каждому участнику и использования данной финансово-арендной схемы арендного бизнеса со спецстатусом для оптимизации налогообложения и учета неучтенных доходных платежей. При желании соответствующих органов – проверить ее е представляется сложным. Только вот в подобных арендных правоотношениях со спецсубъектами – пострадавшими остаются добросовестные предприниматели. Которые не только оплачивают счета неоднократно каждому из участников, но и отвечают по налоговым обязательствам своим и на содержание этих самых спецсубъектов.
Подпишись на наш Telegram-канал. В нем мы публикуем главное из жизни Саратова и области с комментариями
Теги:
